Забележка: текстът е обзорен и служи за ориентация. Преди да подадете декларация, потвърдете конкретиката със своя счетоводител - режимът зависи от това дали сте физическо лице, дали имотът е категоризиран и колко имота отдавате.
Най-честият въпрос, който получаваме през първите три месеца от годината, звучи така: "Аз си пускам апартамента в Airbnb, това трябва ли изобщо да се декларира?" Отговорът е кратък - да, винаги. По-дългият отговор е в това по кой ред, защото режимите са няколко и разликата между тях е стотици евра.
Патентен данък или облагане на реалния доход
Ако имотът е категоризиран като места за настаняване до определен брой стаи и го отдавате като физическо лице, попадате в режима на патентния данък. Той не зависи от това колко сте изкарали - плаща се фиксирана сума за стая, определена от общината, разделена на четири вноски през годината.
Това е и капанът, и предимството. В София патентът за апартамент с две стаи излиза значително по-евтин от 10% върху реалния доход, ако имотът работи добре. Ако обаче апартаментът е стоял празен половин година, плащате патент за нещо, което не е донесло приход.
Ако не отговаряте на условията за патент, доходът се облага по общия ред - с признати разходи и данък върху остатъка, деклариран в годишната данъчна декларация.
Прагът за ДДС и защо изненадва хората
Второто място, където собствениците се спъват, е ДДС регистрацията. Тук значение има не само оборотът от нощувки, но и услугите, които получавате от платформи, регистрирани в друга държава от ЕС. Комисионата, която Airbnb или Booking удържат, е услуга, получена от чуждестранно лице - и тя има собствен режим.
На практика това означава, че собственик с един апартамент може да се окаже задължен да се регистрира по специален ред много преди да е стигнал до общия оборотен праг. Проверете това още преди първата резервация, не през април следващата година.
Какво промени еврото
От въвеждането на еврото плащанията от платформите пристигат в същата валута, в която се отчита дейността, и отпада разликата от превалутирането, която досега трябваше да се отразява. Това опростява две неща:
- Няма нужда от преизчисляване по курса на БНБ за деня на постъпването.
- Отчетът от платформата и банковото извлечение вече показват едно и също число, което прави сверяването елементарно.
Остава едно важно уточнение: сумата, която платформата ви е превела, не е вашият приход. Приходът е брутната сума, платена от госта, а комисионата на платформата е ваш разход. Ако декларирате само това, което е влязло по сметката, декларирате грешно.
Туристическият данък
Той няма нищо общо с данъка върху дохода. Дължи се на общината, за реализирана нощувка, по тарифа според категорията на обекта. Подава се месечно и се плаща до определена дата на следващия месец. Забавянето води до лихви, а при проверка - и до глоба.
Практическият минимум
- Категоризирайте имота преди първата резервация.
- Проверете дали попадате в патентния режим и на какъв размер.
- Изяснете статута си по ДДС заради комисионите от платформите.
- Пазете месечните отчети от всяка платформа - те са първичният ви документ.
- Подавайте туристическия данък всеки месец, дори когато е нула.
При имотите, които управляваме, тези пет неща са част от услугата: подаваме справките, водим регистъра на гостите и в края на годината получавате една таблица, която счетоводителят може да ползва директно.
