Накратко: за да отдавате апартамент за нощувки легално, ви трябват три неща - регистрационен номер от общината, профил в ЕСТИ и навик всяка вечер да въвеждате настанените гости. От 20 май 2026 г. платформите проверяват регистрационния номер и свалят обявите без него. Статията минава през цялата процедура, с документите, сроковете, таксите и грешките, които връщат преписката.
Какво е ЕСТИ и защо не е същото като категоризация
ЕСТИ е Единната система за туристическа информация на Министерството на туризма. Това е държавната база данни, в която всеки хотелиер в България - от петзвезден хотел до собственик на едностаен апартамент в Лозенец - вписва настанените гости. От ЕСТИ данните отиват към Националния статистически институт, към общините за туристическия данък и към МВР за гостите от държави извън ЕС.
Собствениците често смесват три различни задължения, защото в разговорите всичко се нарича "категоризация". Всъщност са отделни стъпки, с отделни институции:
| Задължение | Пред кого | Еднократно или постоянно |
|---|---|---|
| Регистрация на обекта (стая или апартамент за гости, клас "В") | Кметът на общината по адрес на имота | Еднократно, удостоверението е безсрочно |
| Профил в ЕСТИ | Министерство на туризма, онлайн | Еднократно, безплатно |
| Регистър на настанените туристи | Въвежда се в ЕСТИ | Всекидневно, за всеки гост |
| Туристически данък | Общината | Всеки месец, до 15-о число |
Категоризация със звезди се прави за хотели, семейни хотели и къщи за гости. За стаи и апартаменти за гости от 2020 г. има само регистрация - без звезди, без проверка на обзавеждането по наредба, но със същото задължение за ЕСТИ.
Кой е длъжен да се регистрира
Всеки, който предоставя настаняване срещу заплащане за срок под 30 дни. Законът за туризма не прави разлика дали сте фирма или физическо лице, дали имотът е един или десет, дали резервациите идват от Airbnb, Booking.com или от познати. Ако има нощувка срещу пари, има регистър.
Извън обхвата остават дългосрочният наем с договор за 30 и повече дни и безплатното настаняване на роднини и приятели. Средносрочният наем от 1 до 6 месеца, за който пишем отделно, е наем по Закона за задълженията и договорите, не туристическа услуга - за него ЕСТИ не се води.
Важен детайл за собствениците, които "пробват" с една обява: задължението възниква с първата нощувка, не с определен оборот. Проверките на общините тръгват от самите обяви в платформите - адресът и снимките са публични.
Стъпка 1: регистрация на апартамента в общината
Заявлението се подава до кмета на общината, в която е имотът. В София това е ОП "Туризъм", в Пловдив, Банско и Сандански - съответните дирекции в общината. Услугата е унифицирана в цялата страна под номер 3122 "Регистриране на места за настаняване клас В" и може да се подаде и електронно през портала egov.bg.
Документите
- Заявление-декларация по образец (чл. 129а от Закона за туризма) - с капацитета в стаи и легла, идентификатора на имота, името, под което ще се предлага, и данните за контакт.
- Документ за собственост - нотариален акт. Ако не сте собственик, а управлявате имота - договор за наем или за управление, който изрично ви дава право да го стопанисвате.
- Пълномощно, ако заявлението се подава от друго лице - например от нас, когато поемаме имота.
- Документ за платена такса.
От 25 февруари 2020 г. съгласието на етажната собственост не се изисква за апартаменти за гости. Това е най-честият въпрос, който получаваме, и отговорът е: не ви трябва подпис от съседите, за да регистрирате обекта. Друг е въпросът как да живеете с тях след това - имаме отделна статия.
Срок и такса
Общината има 7 дни да впише обекта или да ви върне преписката за корекции, за които имате 3 дни. Удостоверението за регистрация е безсрочно - не се подновява, освен ако промените капацитета или името. Таксата се определя по държавната тарифа на легло и е малка спрямо всичко останало по имота - за двустаен апартамент с четири легла говорим за десетки, не за стотици евро. Точната сума проверете в общината, защото от 1 януари 2026 г. тарифите са в евро.
Заедно с удостоверението получавате регистрационния номер на обекта. Той трябва да стои на табела на входа на обекта и, от май 2026 г., в самата обява в платформата.
Стъпка 2: профил в ЕСТИ
С готовото удостоверение регистрирате обекта в ЕСТИ на сайта на Министерството на туризма. Входът е с квалифициран електронен подпис (КЕП) или с ПИК от НАП. Регистрацията е безплатна и отнема половин час, ако документите са наред. Одобрението от министерството идва обикновено за няколко работни дни.
Три неща, които трябва да съвпадат буква по буква с удостоверението от общината, иначе заявката се връща: адресът (включително начинът на изписване на улицата), броят стаи и легла, и името на обекта. "ул. Витоша 5" и "ул. "Витоша" № 5" за системата са два различни адреса.
След одобрението получавате идентификационен код на обекта и достъп до реалната среда. Преди първия гост направете тестово въвеждане - системата има тестова среда точно за това.
Стъпка 3: всекидневно въвеждане на гостите
Това е частта, която повечето собственици подценяват, защото е скучна и няма край. Регистърът на настанените туристи по чл. 116 от Закона за туризма се води ежедневно - гостът се вписва в деня на настаняването, а не в края на месеца.
Какви данни се въвеждат
- За гости от България, ЕС, ЕИП и Швейцария: брой настанени лица, дата на настаняване и дата на отпътуване. Без лични данни.
- За гости от всички други държави: имена, дата на раждане, гражданство, вид и номер на документа за самоличност, дати на престоя. Тези данни ЕСТИ предава към МВР - отделна адресна регистрация в полицията вече не се прави.
Три начина за въвеждане
- Ръчно през уеб интерфейса - работи за един апартамент с няколко резервации на месец. При 20 смени на месец вече е работа за час-два седмично.
- С четец на документи - сканира личната карта или паспорта и попълва полетата. Спестява грешки при имена на латиница и кирилица.
- Автоматично, система към система - софтуерът за управление (channel manager или PMS) подава данните в ЕСТИ през официалния интерфейс. Така работим ние за всички имоти под управление - гостът се вписва в момента, в който получи кода за смарт бравата.
Практически съвет: искайте документ за самоличност при настаняване от всеки гост, независимо от гражданството. Платформите не ви дават достатъчно данни за гости извън ЕС, а без тях не можете да попълните регистъра правилно.
Туристически данък и годишна декларация
Туристическият данък е местен и се плаща на общината за всяка нощувка. Ставката е различна във всяка община и зависи от категорията на обекта - за стаи и апартаменти за гости обикновено е най-ниската степен, от порядъка на 0,30 до 0,60 евро на нощувка. За София, Пловдив, Банско, Боровец и Сандански сумите публикуваме в страниците по локации.
Данъкът се внася до 15-о число на месеца за нощувките от предходния месец. Броят нощувки, който общината очаква, е този от ЕСТИ - затова регистърът и данъкът трябва да се разминават с нула. Отделно, до 30 януари всяка година се подава декларация по чл. 61р, ал. 5 от Закона за местните данъци и такси за реализираните нощувки през предходната година - за всеки обект поотделно.
Данъкът върху дохода от нощувките е друга тема, с други срокове - разгледали сме я в статията за данъците при Airbnb през 2026.
Глоби: колко струва да пропуснете
Санкциите са в глава 15 на Закона за туризма и се прилагат от общините и от Министерството на туризма. Ориентировъчните размери по актуалния текст на закона, преизчислени в евро:
| Нарушение | Физическо лице | Фирма |
|---|---|---|
| Не се води регистър на настанените туристи | около 1 000 евро | около 3 500 евро |
| Регистърът се води неправилно или непълно | 50 до 500 евро | 250 до 2 500 евро |
| Данните не се подават в ЕСТИ | около 500 евро | около 2 500 евро |
| Настаняване без регистрационен номер от общината | отделна санкция плюс, от май 2026 г., сваляне на обявата от платформата | |
Точните суми проверете в актуалния текст на Закона за туризма - те са променяни неколкократно и се начисляват за всяко установено нарушение, не веднъж годишно. При проверка общината сравнява обявата в платформата с регистъра: ако в Airbnb има 40 резервации за сезона, а в ЕСТИ са вписани 12, това са 28 отделни нарушения.
Какво се променя от май 2026 с европейския регламент
От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028 за събиране и споделяне на данни при краткосрочното отдаване под наем. За собственика в България той означава три конкретни неща:
- Регистрационният номер от общината става задължително поле в обявата в Airbnb, Booking.com и всяка друга платформа.
- Платформите проверяват номера в националния регистър и деактивират обявите с невалиден или липсващ номер.
- Платформите подават на държавата данни за резервациите по обект - тоест разминаването между реалните нощувки и ЕСТИ вече се вижда без проверка на място.
Ако имотът ви вече е регистриран и ЕСТИ се води коректно, промяната не изисква нищо от вас освен да впишете номера в обявата. Ако не е - това е моментът, защото свалена обява със събрани отзиви е загуба, която не се възстановява с нова регистрация.
Седемте грешки, които виждаме най-често
- Регистрация в ЕСТИ преди удостоверението от общината. Заявката се връща. Редът е община, после ЕСТИ.
- Различен адрес в двете заявления. Копирайте адреса от удостоверението буквално, с кавичките и номера.
- Грешен брой легла. Разтегателният диван е легло, ако го предлагате в обявата. Капацитетът в ЕСТИ трябва да е същият като в общината и като в Airbnb.
- Въвеждане на гостите "накуп" в края на месеца. Регистърът е всекидневен, а датите на настаняване в системата се виждат.
- Гости от трети страни без документ. Без номер на паспорт записът за американец или британец е непълен, а това е отделно нарушение.
- Изтекъл КЕП. Подписът се подновява всяка година и никой не праща напомняне. Без него не можете да въвеждате.
- Промяна на името на обекта в платформата без промяна в регистъра. "Cozy Studio Lozenets" в Airbnb и "Апартамент Иванови" в общината са проблем при проверка.
Как го правим в HOSTIVO
За всеки имот под краткосрочно управление поемаме цялата верига: подаваме заявлението в общината с пълномощно, регистрираме обекта в ЕСТИ, свързваме го със софтуера ни, така че всеки гост се вписва автоматично при настаняване, внасяме туристическия данък до 15-о число и подаваме годишната декларация. Собственикът вижда в месечния отчет броя нощувки, платения данък и потвърждението от ЕСТИ - едно и също число на три места.
Ако имотът ви вече работи, но не сте сигурни дали регистърът е воден правилно, това е първото, което проверяваме при безплатната оценка. Разминаването се оправя по-лесно преди проверка, отколкото след нея.
Често задавани въпроси
Трябва ли ми фирма, за да регистрирам апартамент за гости?
Не. Физическо лице може да регистрира апартамент за гости на свое име и да води ЕСТИ. Фирма има смисъл при няколко имота или при облагане с ДДС, но не е условие за регистрацията.
Колко време отнема цялата процедура?
При готови документи: до 7 дни за регистрацията в общината и няколко работни дни за одобрение в ЕСТИ. Реалистично планирайте две до три седмици от подаването до първия гост, включително тестовото въвеждане.
Трябва ли съгласие от съседите?
За стаи и апартаменти за гости не - изискването отпадна от 25 февруари 2020 г. Правилата на етажната собственост за шум и ползване на общите части обаче важат за гостите ви.
Ако отдавам само през лятото, трябва ли ЕСТИ през зимата?
Регистърът се води само когато има гости. Няма месечен отчет за месеци без нощувки, но обектът остава регистриран и профилът в ЕСТИ активен.
Мога ли да прехвърля задължението на управляваща фирма?
Да. Фирмата за управление подава заявлението с пълномощно, води ЕСТИ от свой профил и внася данъка. Отговорността пред закона остава на лицето, вписано като хотелиер в регистъра, затова проверявайте в месечния отчет какво е подадено.
Източници: Закон за туризма, чл. 116, 129а и глава 15; Министерство на туризма - ЕСТИ; Услуга 3122 - регистриране на места за настаняване клас В; Регламент (ЕС) 2024/1028. Статията е обща информация, не правен съвет - процедурите и таксите по общини се различават.
